Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
Kalliille tontille ei voi syntyä halpoja asuntoja. Rakennusliikkeen on saatava uusista asunnoista niiden ostajilta rakennuskustannukset ja tontin hinta ja niiden päälle vielä kohtuullinen yrittäjävoitto. Muuten ei kannata rakentaa. Kalliilla tontilla ei siis voi olla halpoja asuntoja, ellei rakennusliike ole arvioinut tilannetta pahasti väärin.
Käänteinen ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaikka arvokas tontti myydään rakennusliikkeelle halvalla, asunnoista ei tule halpoja. Asunnot myydään eniten tarjoaville eikä tämä hinta riipu siitä, paljonko rakennusliike on maksanut tontista eikä edes siitä, kuinka kalliiksi rakentamien on tullut.
Kaupungin ei siis ole syytä myydä tai vuokrata omistamiaan tontteja liian halvalla, mutta virhe on asettaa hinta myös liian korkeaksi, jolloin asunnot jäävät kokonaan rakentamatta. Ylihinnoittelu vähentää rakentamista ja nostaa tarjonnan vähenemisen kautta asumisen hintaa. Espoo yli hinnoitteli rakennusmaamaksun Suurpellossa ja koko alueen rakentaminen pysähtyi. Se on hieman eri asia kuin pyytää ylihintaa tontista, mutta vaikutus oli tässä tapauksessa sama. Kun alueen rakentaminen pysähtyy, sitä on vaikea käynnistää uudestaan. Turvallista on luovuttaa tontit tarjouskilpailun tai huutokaupan avulla.
Huutokauppahinta on periaatteessa korkein tontin hinta, jolla asunnot vielä rakennetaan. Se ei vähennä asuntotuotantoa, oli huutokaupassa muodostuva hinta kuinka korkea hyvänsä.
Yllä oleva koskee markkinahintaista tuotantoa. Kustannusperusteisessa tuotannossa – esimerkiksi ARA- ja Hitas-asunnoissa– tontin hinta siirtyy asumisen hintaan. Halvalla luovutettu tontti todella laskee asumiskustannuksia.
Hyvä artikkeli Osmolta.
Loppukaneetti tuntuu kuitenkin yksioikoiselta.
Jos oikein olen ymmärtänyt niin Helsinki on alkanut korottaa tonttien vuokraansa johtuen, että tonttien arvo on ollut alihinnoiteltu.
Eikö kilpailulainsäädännössä tätä kutsuta saalishinnoitteluksi?
Ei vastaa ainakaan tätä saalistushinnoittelun määritelmää oikein mitenkään: https://www.minilex.fi/a/mit%C3%A4-on-kielletty-saalistushinnoittelu
Olen tietoinen, että saalistushinnoittelu termiä käytetään lainsäädännössä kilpailevien firmojen kurittamisesta.
Kuluttajan kannalta on lopputulos tässä halpojen tonttivuokrien tapauksessa sama kuin saalishinnoittelussa: Aluksi halpaa, mutta sitten kun ei ole enää vaihtoehtoja, niin hintoja nostetaan. Tontin omistajalla on rakennuksen valmistumisen jälkeen määräävä markkina-asema. Voi alkaa ”saalistamaan”.
Noinhan asia on.
Viimeisestä kappaleesta selviää se miksi asumiskustannusten pitämiseksi kohtuullisina kaikille asunnon tarvitsijoille tarvitaan myös kustannusperusteista asuntotuotantoa/-tarjontaa. Siihen liittyy myös se että kunnan pitää silloin hinnoitella kustannusperusteisen tuotantoon käytettävät tontit kustannusperusteisesti eikä markkkinaperusteisesti.
Toki jos pidetään yrittäjävoittoa tärkeämpänä kuin kohtuuhintaisen asumisen takaamista kaikille, niin kaikki valjastetaan toimimaan markkinaehtoidesti. Se taas tarkoittaa sitä että jokainen osaoptimoi ja maksimoi oman voitonsa kenenkään ajattelematta asiaa yhteiskunnan toimivuuden kannalta ja ottamalla vastuuta siitä. Vai uskooko joku todella vieläkin että yhteiskunta ja sen kestävä kehitys voidaan rakentaa puhtaasti näkymättömän käden eli itsekkään edunajamisen varaan odotellen vain sen yleishyödyllisiä seurauksia. Ei kai sentään!
.
Tonttien myymiseen liittyy oleellisena osana etenkin juuri tällä hetkellä suhdanneriskien hallinta. Huutokauppahinta jäisi tällä hetkellä oleellisen matalaksi kun suhdanne on huono, mutta toisaalta tontti on hyödykkeenä ns. ikuinen, jolloin olisi erittäin vastuutonta toimintaa kaupungilta antaa minkään neljännesvuosisataa lyhyemmän suhdanteen vaikuttaa tontin luovutushintaan.
Olisikin parempi, että kaupunki ottaisi omansa pois tonttien arvonnoususta kiinteistöverolla, ei pyrkimällä maksimoimaan pistemäistä tuottoa myyntihetkellä. Kansainvälisesti vertaillen kevyt kiinteistöverotus yhdistettynä suosittuihin vaihtuvakorkoisiin lainoihin tekee tonttimarkkinasta Suomessa ihan tolkuttoman volatiilin suhteessa siihen, minkälaisesta hyödykkeestä oikeasti on kyse.
Tonttimaan kiinteistöveron muista eduista kilpaileviin verotusmuotoihin nähden ei tarvitse tällä alustalla kirjoittaa sen enempää.
Tomttimaan kiinteistöveron mielivaltaisiöla korotulsiöla ei ole mitään muita etuja kuin ajaa ihmisiä pois omistamistaan asunnoistaan.
Eivät asunnot kiinteistöveron korotuksilla tyhjene.
Viimeiseen kappaleeseen kaipaisi kyllä jotain lähdettä tai perustelua. ARA- ja Hitas-tuotannon haasteena on, että takaavat Helsingissä rakentamaan ryhtyvälle melko varman ja vähäriskisen tuoton, jolloin puhtaasti markkinaehtoisen tuotannon on tuotettava enemmän, jotta hankkeita kannattaa tehdä. Näin ollen ARA- ja Hitas syrjäyttävät markkinaehtoista tuotantoa ja hidastavat rakentamisen innovaatioita, jolloin ne nostavat markkinaehtoisen uudistuotannon kustannuksia ja vähentävät uudisasuntojen tarjontaa. Voi siis olla, että ARA- ja Hitas jopa nostavat asuntojen hintoja.
Kyllä ilman muuta ARA ja Hitas nostavat vapaarahoitteisen asumisen hintaa kuten kirjoitat. Olennaisin syrjäyttämisvaikutus syntyy siitä, että merkittävä osa tonteista kaavoitetaan tuettua asumista varten. Joskus mietin, että voiko tuo hintojen tukeminen olla systeemin tarkoituskin…
Lisäksi tuo bundlaus alentaa tontinluovutustuloja.
Tutkija Punavuoresta vastaakin alla hyvin siihen miksi ARA ja Hitasia tarvitaan. Eivätkä ne nosta vapaarahoitteisen rakentamisen hintoja, vaikka jättävätkin kalliin rakentamisen vapaarahoitteisesti hoidettavaksi. Jos kalliin rakentamisen hinnat sitten nousevat, niin se tapahtuu sitten.markkinaehtoisesti. Eikö sitten niin saisikaan tapahtua?
Ja kyllä ARAn sekä Hitasin tarkoitus on tukea sitä että asumisen hinta pysyy kohtuullisena ja että asuntoja löytyy myös muille kuin
keskimääräistä hyvätuloisimmille. Kannattaa tutustua ARAn ja Hitasiin!
Sitä ei kannata kiistää, että jos tietty määrä asunnoista (tonteista) varataan pienituloisille, muille jää vähemmän asuntoja tavoiteltavaksi ja hinnat nousevat. Maailma ei ole sellainen, että kaikki argumentit ovat hyvien asioiden puolella.
Tietenkin pienituloisille varatut asunnot ovat vain pienituloisille, mutta eihän se estä muita rakentamasta sellaisia asuntoja kuin itse haluaa ja kuinka halvalla tai kalliilla tahansa. Se ettei rakenneta halvalla on vain osoitus siitä kuinka vapaat markkinat toimivat. Ne nimittäin maksimoivat ensiksi voitot ja alentavat hintoja vain ”pakon” edessä. Ja koska täydelliset markkinat, joka loisi tuon ”pakon”, ovat utopiaa, niin halpojejen asuntojen tuotantoa ei kannata jättää puhtaasti markkinoiden armoille. Markkinauskovaisten on ehkä vaikea sitä ymmärtää, tai oikeammin hyväksyä, koska se veisi pohjan heidän uskoltaan.
Asia olisi tietysti toinen mikäli reaalimaailma toimisi kuten teoria johon markkinatalouden opit perustuvat. Vaikki täydellisten kilpailun malli on todellakin vain teoreettinen, niin kummasti sen pohjalta luotuja teorioita vaan yritetään tunkea reaalimaailmaan kuin ne olisivat paras ratkaisu kaikkeen. Uskooko joku tosiaan siihen että yhteiskunta voidaan rakentaa pelkästään ns. näkymättömän käden eli itsekkään edunajamisen varaan.
Ja toki jos oikein filosofoidaan, niin kaikki on pois joltakin!
Hyviä huomioita Soininvaaralta.
Rakennusliikkeet rummuttavat toisinaan näkemystään: uudisasunnot ovat kalliita, koska kaava vaatii väestönsuojia, yhteistiloja, esteettömyyttä, fillarikellareita ja milloin mitäkin. Lopulta hinnoittelun määrää kuitenkin kysyntä. Oikeastaan uudisasuntojen laatutasoa tiputtamalla saisi lähtemään joitain sellaisia kohteita, joita nyt ei kannata rakentaa kustannusten karatessa yli ostajien maksuhalukkuuden. Tämä ongelma koskenee lähinnä Kehä 3:n ulkopuolista Suomea.
Hitas- ja ARA-tuotanto eivät nosta ”kovan rahan” tuotannon hintaa. Käsittääkseni kummatkin kilpailutetaan yksittäisinä hankkeina siten, että urakoitsijat tarjoavat suunnitelmia (tai valmista taloa) mieleisellään neliöhinnalla, johon sisältyy x% kate. Joku voittaa kilpailutuksen, ja diili hyväksytetään ARA:lla. Suhdanteesta riippuen urakoitsijoilla saattaa olla kiinnostavampaa tekemistä, jolloin neliöhinta nousee korkeaksi. Tai nyt matalasuhdanteessa tällaiset urakat taitavat kiinnostaa, jolloin neliöhinnat jäävät mataliksi. Parempi rakentaa sellaista, joka menee kaupaksi, kuin ajaa yrityksen toiminta alas parempia aikoja odottamaan.
ARA:n ja Hitasin nerokkuus on ollut juuri siinä, että tällainen tuotanto tasaa syklisen uudisrakennusteollisuuden suhdanteita. Tästäkin näkökulmasta tuotannon alasajo suhdanteen pohjalla on hölmömpi homma.
Hiukan pilkunviilausta: tavanomaisessa huutokaupassa maksettava hinta ei ole korkein hinta, jonka joku on valmis markkinoilla maksamaan. Se on hinta, joka ylittää toiseksi korkeinta hintaa tarjoamaan valmiin hinnan. Voittavan tarjouksen tekijä voi olla valmis maksamaan enemmänkin.
Tällä on tonttien kaltaisia uniikkeja omaisuuseriä kaupatessa joskus enemmän kuin teoreettista merkitystä: joku potentiaalisista ostajista on voinut keksiä tavan, jolla hyödyntää tonttia paremmin kuin muut.
Yrityskaupoissa tällaiset ns. strategiset preemiot ovat joskus jopa kolminkertaistaneet myytävän yrityksen hinnan.
Tämän vuoksi onkin vain parempi verottaa hyvän sijainnin käyttökelpoista maata.
Muutenhan joku saattaa saada suhteetonta etua omistamalla hyvän tontin hyvällä paikalla, joka on ostettu tai jopa peritty edulliseen aikaan.
Siinä on hyvä selittää muille markkinamekanismista ja hintaohjauksesta kun moni omistaja on näiden mekanismien ulkopuolella. Ja samasta syystä paljon maa-alaa on Helsingissäkin todella tehottomassa käytössä erinomaisten yhteyksien vieressä. Mikään mekanismi kun ei ohjaa omaisuudensuojaa nauttivan maaomistuksen tehokasta käyttöä.
Ainakin markkinatalouden ihannemaassa eli Yhdysvalloissa kiinteistöverot ovat tyypillisesti korkeita.
Kiinteistövero on ainakin pakkolunastusta parempi tapa ohjata maankäyttöä.