Jos kaupunki kaavoittaa omistamaansa maata, pitäisikö sen luovuttaa tontit tämän jälkeen myymällä vai vuokraamalla? Myynnistä saa tuloa heti, vuokratulo taas tuottaa kaupungille pysyvän ja ennustettavan tulovirran. Jos vuokra on neljä prosenttia tontin myyntihinnasta, vuokraaminen on kaupungille edullisempaa, jos kaupungin omista lainoistaan maksama reaalikorko on alle neljä prosenttia. Tämä kuitenkin edellyttäen, että kaupungin taloudellinen tilanne on niin hyvä, ettei velan määrä vaikuta sen lainojen korkoon. Koska vuokra on sidottu hintaindeksiin, tuottoprosenttia tulee verrata reaalikorkoon eli nimelliskoron ja inflaation erotukseen. Laskelmassa on lisäksi otettava huomioon, että jos kaupunki myy tontit, se saa niistä jatkossa kiinteistöveroa. Yleensä kaupunki saa lainaa halvemmalla kuin asunnon ostaja, jolloin kaupungilla on suhteellinen etu omistamiseen. Se puoltaa tonttien vuokraamista.
Jos tontit vuokrataan, vuokraa voidaan määräajoin tarkistaa ylöspäin, jos maan arvo on noussut ja alaspäin, jos se on jostain syystä laskenut.
Myydessään tonttimaan, kaupunki saa itselleen siihen asti toteutuneen maan arvonnousun, mutta ei sen jälkeistä arvonnousua. Helsingin kalleimmilla alueilla asuntojen hinnat ovat nimellisesti kolminkertaistuneet kolmessakymmenessä vuodessa. Tämä arvonnousu on mennyt lähes kokonaan noiden asuntojen onnekkaille omistajille. Myös vuokratessa maata arvonnousu jää aluksi asukkaille itselleen, kunnes vuokraa joskus tarkistetaan. Helsingissä tämä vuokrantarkistus tapahtuu 60 vuoden kuluttua, mutta se voi olla silloin todella suuri, jopa kymmenkertainen. Kiinteistövero sen sijaan seuraa tai sen ainakin pitäisi seurata alueen arvon kehitystä jatkuvasti.
Sillä, meneekö arvonnousu kaupungille vai asuntojen omistajille on vaikutusta päätöksiin. Usein maan arvonnousu on seurausta kaupungin toimenpiteistä, esimerkiksi metron tai pikaratikan rakentamisesta tai muusta urbaanista mukavuudesta. Jos kaupunki omistaa maan, arvonnousu investoinnista koituu kaupungille, niin kuin pitääkin. Jos maa on yksityisessä omistuksessa, arvonnousu koituu lähtökohtaisesti lahjoituksena maan omistajille. Hyötyjiksi tulevat vain kyseisen kaupunginosan maanomistajat, vaikka investoinnin rahoittamiseen ovat osallistuneet kaikki kaupunkilaiset. Tämäkin vähentää päättäjien intoa investoida yhden kaupunginosan olojen parantamiseen
Asia olisi toisin, jos meillä olisi riittävän suuri tonttimaan kiinteistövero, joka perustuisi maan tosiasialliseen arvoon. Näin ei ole, mutta näin voisi olla. Verohallinto suosii hallinnollisesti yksinkertaista kiinteistöveroa, koska valtio ei ole veron saaja. Nostaisi huomattavasti myyntiä puolustavia näkökohtia, jos meillä olisi samanlainen kiinteistövero kuin New Yorkissa.
On toinenkin merkittävä syy, jonka takia nykyoloissa maan myynti ei kannata kaupungille. Kiinteistövero osallistuu kuntien väliseen verotulojen tasaukseen lukuun ottamatta vesi- ja tuulivoimaloiden kiinteistöveroja. Ne ovat merkittävä tulolähde joillekin maalaiskunnille, kun taas tonttimaan kiinteistövero tuottaa rahaa lähinnä vain kaupunkikunnille erityisesti koska maa- ja metsätalousmaasta ei peritä kiinteistöveroa. Kaupunki joutuu maksamaan 18,5 prosenttia saamistaan kiinteistötuloistaan verotulojen tasaukseen. Tonttien vuokratulot kaupunki saa pitää kokonaan. Tässä on ilmeinen epäjohdonmukaisuus. Pitäisihän tonttimaan laskennallisen kiinteistöveron olla samassa asemassa siitä riippumatta, omistaako kaupunki maan vai ei.
Kunnallisverotulojen tasausta on helppo perustella. Kunnat, joissa asuu varakasta väkeä, saavat enemmän verotuloja kuin muut kunnat. On perusteluta, että näitä tuloja jaetaan maan köyhempiin osiin. Varakkaammat alueet ja viime kädessä siis niiden asukkaat tukevat vähemmän varakkaita alueita.
Tonttimaan kiinteistöveron kohdalla tilanne on tyystin toinen. Se ei ole osoitus alueen tulotasosta vaan asumisen kalleudesta. Miksi korkeista asumismenoista kärsivien pitäisi maksaa tästä korvausta niille, joiden asuminen on halpaa?
Edes kunnallisverotulojen tasaus ei ole ongelmaton asia. Korkea verotuotto voi olla seurausta siitä, että kunnassa asuu ihmisiä, joilla on suurituloinen ammatti. Silloin verotulojen tasaus on perusteltua. Jos taas on kyse alueellisista palkkaeroista eli siitä, että alueen palkkataso on kaikissa ammateissa korkeampi, niin kuin se ruuhka-Suomessa on asumisen korkean hinnan vuoksi. Tällöin myös kunnan menot ovat korkeammat, koska se käyttää valtaosan kunnallisverojen tuotosta palkkaukseen. Jos siis alueen palkkataso on kymmenen prosenttia muuta maata koreampi, kunta saa 10 % enemmän verotuloja, mutta joutuu maksamaan kymmenen prosenttia korkeampia palkkoja henkilökunnalleen. Tästä ei synny ylimääräistä rahaa tukea halvemman asumisen alueita. Vantaan kunnallistalous on suurissa vaikeuksissa, mutta se on silti yksi eniten verotulojen tasausta maksavista kunnista Suomessa.
”Yleensä kaupunki saa lainaa halvemmalla kuin asunnon ostaja, jolloin kaupungilla on suhteellinen etu omistamiseen.”
Tulipas tyhmä olo, kun en ole tätä aikaisemmin ajatellut. Sama taitaa päteä omistamiseen yleisemminkin.
Ei kaikkeen omistamiseen, koska kaupunki on joissakin asioissa huono omistaja.
Vuokratonttijärjestelmä kehittyi oletettavasti alkuun Vallilan-Käpylän kaltaisiin tarpeisiin, joissa kaupunki järjesti tontteja pellolta edullisen asumisen tarpeisiin pienituloisille. Järjestelmää ei edelleenkään pitäisi soveltaa kuin poikkeustapauksiin. On pelottavaa, että näinkin kommunistinen järjestelmä pysyy hengissä muuten melko vapaassa kaupungissa. Lieneekö vallanhimon lisäksi todellinen syy mainitsemasi pelko kiinteistöverojen valumisesta maakuntaan? Nykysysteemissä kaupunki virkamiehineen ja poliitikkoineen sanelee, mitä rakennetaan ja miltä sen täytyy näyttää. Luotto oman systeemin kompetenssiin on vahva.
Asukkaat eivät voi lunastaa vuokratonttiaan ja kaupunki keksii mielivaltaisesti mihin vuokra perustuu. Esimerkkinä vanhoilla alueilla, joissa vuokria juuri korotettiin, uutta maksua maksetaan myös sellaisilta portaiden, ulkoseinän ja kellarien neliömetreiltä, jotka eivät olisi uudiskohteissa rakennusoikeudellista kerrosalaa. Lisäksi pientaloista kerätään jostain syystä suurempaa neliöhintaa, vaikka kohde olisi kuinka pienellä tontilla tai tehokas. Vallanpitäjien mielivalta on oikukas ja vuokratonteilla hyvin epätasa-arvoinen suhteessa omistuskohteisiin. Toivon todella, että kurssi joskus kääntyisi niin, että yhtiöillä olisi mahdollisuus hankkia maat itselleen, ja alkaa kantaa kiinteistöveroa tasaveroisesti muiden kanssa.