Lukitusvaikutus on yksi asuntopolitiikan tavoista epäonnistua. Lukitusvaikutus saa jatkamaan asumista vääränlaisessa asunnossa tai väärässä paikassa, vaikka tilanne edellyttäisi muuttoa. Tämän merkitys rahaksi muutettuna on melkoinen samoin kuin sen vaikutus kaupungin sisäisen liikenteen määrään.
Jos on onnistunut saamaan ARA-asunnon Jätkäsaaresta ja saakin uuden työpaikan Keravalta, ei kannata luopua asunosta Jätkäsaaressa, vaan kannattaa matkustaa päivittäin pitkä matka Keravalle. Oikeus ARA-asuntoon Jätkäsaaressa on niin arvokas asia, ettei siitä kannatta vähäisestä syystä luopua. Asunto Jätkäsaaressa on arvokas myös omistusasujalle, mutta muuttaessaan Keravalle ei tarvitse luopua ihanneasunnostaan ilmaiseksi. Sen voi myydä ja ostaa huomattavasti halvemman asunnon Keravalta. Samoin jos asuu asumistuen avulla Jätkäsaaressa, säästää huomattavasti muuttamalla olennaisesti halvempaan vuokra-asuntoon Keravalle sen sijaan, että käyttää päivittäin puolitoista tuntia matkaan.
Lukitusvaikutus kohdistuu seinien kautta tukemiseen, mutta sen voi synnyttää muutenkin. Moni on vaatinut asuntojen täyttä myyntivoiton veroa. Kun myyntivoitolla tarkoitetaan nimellishinnan nousua, veroa joutuisi pelkän inflaation vuoksi maksamaan aina huomattavasta osasta kauppahintaa, vaikka inflaatio on tietysti nostanut myös uuden asunnon hintaa. Minun elinaikanani hinnat elinkustannusindeksillä mitattuna ovat 23-kertaistuneet. Asunnon arvon kohoamisesta koituvan todellisen voiton verottomuus on verojärjestelmämme ongelma, mutta sitä ei pidä korjata tavalla, joka lukitsee ihmiset vääriin asuntoihin. Jos asuntojen hinnat nousevat koko kaupungissa, varsinaista voittoa ei saa siitä, että myy vanhan asuntonsa ja ostaa uuden, koska sen uudenkin asunnon hinta on noussut. Myyntivoiton veron tulisi pääty maksettavaksi vasta, kun poistuu asuntomarkkinoilta kokonaan muuttamalla ulkomaille tai siirtyy pienempään ja halvempaan asuntoon. Arvonnousua voisi verottaa myös asunnon siirtyessä perintönä, mutta tämä edellyttäisi syvällistä muutosta verojärjestelmään.
Lukitusvaikutusta tuottaa myös täysin kummallinen varainsiirtoveron nimeä kantava muuttovero, jollaista kukaan ei keksisi esittää, ellei sellainen olisi jo olemassa.
Suomessa tutkitaan, kannattaisiko meilläkin luopua perintöverosta ja siirtyä myyntivoiton veroon samaan tapaan kuin on tehty Ruotsissa. Se voisi nopeuttaa yritysvarallisuuden karttumista, mutta asuntopolitiikassa se synnyttäisi huomattavan lukitusvaikutuksen. Suurimmalla osalla perijöistä tärkein peritty omaisuus on vanhempien asunto. Kaikki on hyvin, jos tuo asunto on oikean kokoinen ja oikealla paikalla. Jos se on aivan vääränlainen, ei auta kuin myydä se ja maksaa huomatavan suuri myyntivoiton vero. Jos asunto on hankittu vuosikymmeniä sitten, myyntivoittoa voi inflaatio johdosta olla melkein koko myyntihinta. Tätä voi tietysti lievittää hankintameno-olettamalla. Lukitusvaikutuksen tuottamaa hyvinvointitappiota syntyy todennäköisemmin, jos asunto on vähän vääränlainen ja vähän väärällä paikalla, koska silloin kannattaa vain sinnitellä sen sijaan että maksaa kymmeniä tuhansia euroja.
Lukitusvaikutuksella ei tarkoiteta kotiseuturakkautta. Moni ei halua muuttaa lähemmäs uutta työpaikkaa, koska on kiintynyt vanhaan asuinalueeseensa ja lasten kaverit ja koulu ovat tärkeitä. Silloin alue ei ole väärä vaan juuri oikea, vaikka työpakka olisikin siirtynyt vähän kauemmas.
Seuraava luku ilmestynee 8.11.24
Kirjan alkuun tästä
”Arvonnousua voisi verottaa myös asunnon siirtyessä perintönä, mutta tämä edellyttäisi syvällistä muutosta verojärjestelmään.”
Nykyjärjestelmässä peritty asunto arvostetaan käypään hintaan ja perintövero maksetaan sen mukaan. Nykyjärjestelmä siis nimenomaan verottaa arvonnoususta. Perilliset voivat tietysti yrittää minimoida perintöveroa ja arvostaa asunnon alle käyvän hinnan, mutta jos myyvät asunnon sitten heti kohta pois niin maksavat sitten veroa myyntivoitosta, voitto laskettuna myyntihinta miinus asunnon arvostus perinnönjaossa.
Suurin tuplaverotus perintöjen yhteydessä taitaa tulla metsän perimisestä; ensin perintövero metsän arvosta, ja puun myynnistä menee täysi pääomavero.
Hitas- (ja miksei myös ARA-) asuntojen vuokrausta eteenpäin vastustetaan kiivaasti. Kuitenkin mm tämän lukitusvaikutuksen vuoksi säänneltyjen asuntojen edelleen vuokraaminen (tai myynti vapaasti) lisäisi kaikkien hyvinvointia.
Kiitos Osmo, että nostat näin systemaattisesti kaikki kaupunkitaloustieteen olennaiset havainnot yleiseen tietoon. Toivottavasti päättäjät lukevat!
Minusta oman asunnon myyntivoiton verottomuus 2 vuoden asumisajan jälkeen kannattaisi rajata pelkästään asunnon vaihtajiin. Varsinkin siinä vaiheessa, jos perintövero poistetaan (=korvataan myyntivoittoverolla). Ennustan, että näin tuleekin käymään jollain aikavälillä, kun muut maat ovat siirtyneet malliin ja suomikin seurannee perässä ennemmin tai myöhemmin.