Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
On aika esitellä yksi taloudellinen termi lisää: vaihtoehtoisakustannus. Alueen varaaminen tiettyyn tarkoitukseen maksaa vaihtoehtoiskustannuksena sen tulon menetyksen, joka koetaan, kun sitä ei voida käyttää johonkin muuhun, jossa se tuottaa paremmin. Aikanaan Helsingin satama säilyttää tyhjiä kontteja Helsingin rannoilla. Se oli heidän mielestään annattavaa, koska satamalle kaavoitettu maa ei tuottanut missään kaavanmukaisessa käytössä sen paremmin. Vaihtoehtoiskustannus muodostuikin siitä käyttötarkoituksesta, mihin maa oli järkevää kaavoittaa. Nyt ne alueet ovat asuinkäytössä, mikä on paljon kannattavampaa kuin säilyttää tyhjiä kontteja ihailemassa merinäköalaa.
Teollisuus on perinteisesti sijoitettu erilleen asumisesta ja mieluummin tuulen alapuolelle. Teollisuus haisee, meluaa ja tuottaa raskasta liikennettä – tai teki niin ainakin ennen. Kehittyvälle kaupungille teollisuus kuitenkin on tai ainakin oli välttämättömyys, jolle oli pakko osoittaa tilaa. Nykyisin teollisuuden ympäristöhaitat ovat olennaisesti pienempiä. Erillisiä teollisuusalueita pidetään silti yhä yllä eikä asumista ja teollisuutta juuri osoiteta samoille alueille. Vaikka muut teollisuuteen liittyvät ongelmat ovatkin poistuneet, raskasta liikennettä se yhä synnyttää, eikä sitä haluta asuinkaduille.
Helsingin päättäjillä on nostalginen suhde teollisuusteen. Teollisuustontteja säilytetään arvokkailla paikoilla, vaikka monet soveltuisivat paremmin muuhun käyttöön, esimerkiksi asumiseen. Erityisen kummallisena pidän Herttoniemen teollisuusaluetta ja autokauppojen keskittymää kahden metroaseman läheisyydessä. Kummallinen on myös Pitäjänmäen teollisuusalue tulevan Vihdintien pikaratikan varrella. Teollisuuden tuottama liikenne on tavaraliikennettä, eikä sitä joukkoliikenteellä hoideta. Toki teollisuudessa työskentelee ihmisiä, joiden on päästää työpaikalleen, mutta heitä on pinta-alaa kohden olennaisesti vähemmän kuin toimistoissa tai asunnoissa on asukkaita.
Helsingin seutu tarvitsee kyllä myös teollisia työpakkoja pitääkseen väestön sosiaalisen rakenteen monipuolisena, mutta en tuijottaisi tässä kuntien rajoja. Jos olisin itse perustamassa teollisuusyritystä Pääkaupunkiseudulle, laittaisin sen jonnekin Kehä III:n tienoille, todennäköisesti siis Vantaalle. Se olisi logistisesti järkevämpää kuin sijainti Pitäjänmäellä tai Herttoniemessä. Näin näyttävät yrityksetkin ajattelevan. Siksi tontit ovat Helsingin teollisuusalueilla niin vajaakäyttöisiä. Nykyisistä Helsingin teollisuusalueista Tattarisuo soveltuu hyvin teollisuuteen ja varastointiin, ainakin toistaiseksi.
Helsinki menettää huomattavia maanvuokratuloja vuokraamalla tontteja alihintaan Herttoniemen teollisuusalueella. Tämä ei näy kaupungin budjetissa menona vaan menetettynä tulona, jossa se hukkuu valtavaan vuokratuotot momenttiin. Kovin pitkään tätä piilosubventiota ei katsottaisi, jos se näkyisi budjetissa menona ja kilpailisi vaikkapa kouluille osoitettujen määrärahojen kanssa.
Tontin antaminen alehintaan teollisuuteen – siis vaihtoestoiskustannusta alemmalla hinnalla – on selvää yritystukea. Kuten vääristävät yritystuet yleensäkin, se heikentää tuottavuutta kansantaloudessa, sillä subventoihan se huonompaa sijaintia parempaa sijaintia vastaan. Halvasta vuokrasta nauttivat tietysti säilyttävät tämän edun mielellään. Jos kaupunki lahjoittaisi kyseiset tontit vuokralaisilleen, nämä olisivat seuraavana aamuna jonossa kaupunkiympäristön toimialan oven edessä vaatimassa tonttiensa kaavoittamista asuntokäyttöön. Näin on myös käynyt. Yksityisten omistamat tontit Herttoniemen teollisuusalueella on muutettu asuntotonteiksi omistajiensa aloitteesta. Samoin kiinteistönomistajan Pitäjänmäen teollisuusalueella esittävät kaavauutosta asunnoiksi.
Vuosaarelaisena olen välillä miettinyt, että eikö Vuosaaren satama-alue metron jatkamisella olisi hyvä paikka Herttoniemen teollisuusalueelta poissiirrettävälle toiminnalle.
Tässäkin asiassa on hyvä hakea oppia maailmalta.
Suomalainen kaavoitus on pääsääntöisesti eksklusiivista, mikä tarkoittaa että kaava sanelee mitä tontille tulee rakentaa. (Helsingin yleiskaavan C2 alue on eräs poikkeus tähän, mutta C2:ssakin kaupunki usein evää käyttötarkoitusmuutokset asumiskäyttöön.)
Japanilainen kaavoitus on inklusiivista, mikä tarkoittaa, että kaava sanelee mitä tontille EI SAA rakentaa.
Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että rakentamiseen tarkoitetulla tontilla vähemmän haittaa aiheuttava kiinteistön käyttötarkoitus sallitaan aina automaattisesti. Japanin mallissa asuminen on vähiten haittaa aiheuttava käyttötarkoitus, koko taulukko linkin takaa:
https://urbankchoze.blogspot.com/2014/04/japanese-zoning.html
Tämä olisi esim. Helsingissä johtanut siihen, että Tattarisuo ja Herttoniemen teollisuusalue olisivat pikkuhiljaa orgaanisesti siirtyneet asumiskäyttöön, koska kaava ei olisi sitä estänyt. Sama olisi tapahtunut myös kantakaupungin tyhjien toimitilojen osalta. Tämän seurauksena kaupungin olisi toki ollut tarpeen kaavoittaa jonnekin huonommalle sijainnille näille maata, mutta tämä kuuluu asiaan.
Sulla meni ehkä sanat ”eksklusiivinen” ja ”inklusiivinen” väärin päin?
Pohdin tuota kirjoittaessani, mutta päätin käyttää noita samoin kun niitä oli linkkaamassani jutussa käytetty.
Eli eksklusiivinen kaavoitus sulkee pois muut käyttötarkoitukset. Inklusiivinen sallii vähemmän haitalliset käyttötarkoitukset.
Miksi virastot sijaitsevat kalliilla alueilla? Eikö radanvarressa olisi tilaa virkamiesten kopperoille?
Itse asiassa Pasilassa on jättimäinen virastokompleksi. Ainakin Tulli ja Väylävirasto ja Traficom ja Maanmittauslaitos toimivat siellä.
KRP ja STUK toimii Tikkurilassa ja Finavia lentoasemalla jne
Taitaa olla enemmän nuo lääkäreiden ja juristien lempivirastot jotka toimivat kantakaupungilla.
Virkamiehissä on semmoinen ongelma, että tarvitsevat työntekijöitä, joista useimmat kelpaaavat myös yksityisen puolen hommiin. Valtion ja kuntien palkat ovat matalammat kuin yksityisten. Jos työpaikka on hornan tuutissa, ei sinne saa työntekijöitä.
Miksi ARA- ja Hitastontit eivät ole piilosubventiota? Niistähän jää kaupungilta monessa paikassa 3/4 maanvuokraa saamatta suhteessa vapaarahotteiseen.
Autokauppojen sijainti kertoo suoraan, millainen auton asema kulttuurissa on. Nykyinen Roihupellon tilanne on sentään edistysaskel verrattuna siihen melko häkellyttävään seikkaan, että vielä 1970-luvun alussa Espalla oli neljä autokauppaa. (Näin tietää kertoa vuonna 1971 ilmestynyt autokaupunkivastainen pamfletti Isokenkäisten maa, joka on otteeltaan monessa kohtaa hyvin proto-soininvaaralainen.)
Näin on. Ja Kampin Autotalossa oli 80-luvulle asti ainakin kaksi isoa autokauppaa. Niissä ei tosin tainnut mitään korjaamoa olla, vai muistaako joku toisin?
Työvoimalla ei oo varaa asua siinä kalliin teollisuustontin lähellä
Se käy se eläminen järjettömäksi ja Iksi Helsinki huolletaan ja korjataan enenevässä määrin Vantaalta ja Keravalta käsin
Liiketilat on usein maksaneet tuplavastikkeet ja kun ne häipyy niin tyhjäkäynnillä tilaa ei boi muuttaa asumiskäyttöön kun se asunnon vastikebon hulppea ja maksaa muidenkin asumista
Miksi maata pidetään turhassa käytössä
Golfkentät
Mökkikylät keskustassa etenkin ja metron vieressä
Kaisaniemen puisto siistiytyy vain rakentamalla
Lapinlahden alue
Jne
Kyllä tontteja on
Toki viljelypalstat on kivoja mutta sika mitättömiä loppujen lopuksi