Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
Jos kaupunki kaavoittaa omistamaansa maata, pitäisikö sen luovuttaa tontit tämän jälkeen myymällä vai vuokraamalla? Myynnistä saa tuloa heti, vuokratulo taas tuottaa kaupungille pysyvän ja ennustettavan tulovirran. Jos vuokra on neljä prosenttia tontin myyntihinnasta, vuokraaminen on kaupungille edullisempaa, jos kaupungin omista lainoistaan maksama reaalikorko on alle neljä prosenttia. Tämä kuitenkin edellyttäen, että kaupungin taloudellinen tilanne on niin hyvä, ettei velan määrä vaikuta sen lainojen korkoon. Koska vuokra on sidottu hintaindeksiin, tuottoprosenttia tulee verrata reaalikorkoon eli nimelliskoron ja inflaation erotukseen. Laskelmassa on lisäksi otettava huomioon, että jos kaupunki myy tontit, se saa niistä jatkossa kiinteistöveroa. Yleensä kaupunki saa lainaa halvemmalla kuin asunnonostaja, jolloin kaupungilla on suhteellinen etu omistamiseen. Se puoltaa tonttien vuokraamista.
Jos tontit vuokrataan, vuokraa voidaan määräajoin tarkistaa ylöspäin, jos maan arvo on noussut ja alaspäin, jos se on jostain syystä laskenut.
Myydessään tonttimaan kaupunki saa itselleen siihen asti toteutuneen maan arvonnousun, mutta ei sen jälkeistä arvonnousua. Helsingin kalleimmilla alueilla asuntojen hinnat ovat nimellisesti kolminkertaistuneet kolmessakymmenessä vuodessa. Tämä arvonnousu on mennyt lähes kokonaan noiden asuntojen onnekkaille omistajille. Myös vuokratessa maata arvonnousu jää aluksi asukkaille itselleen, kunnes vuokraa joskus tarkistetaan. Helsingissä tämä vuokrantarkistus tapahtuu 60 vuoden kuluttua, mutta se voi olla silloin todella suuri, jopa kymmenkertainen. Kiinteistövero sen sijaan seuraa tai sen ainakin pitäisi seurata alueen arvon kehitystä jatkuvasti.
Sillä, meneekö arvonnousu kaupungille vai asuntojen omistajille on vaikutusta päätöksiin. Usein maan arvonnousu on seurausta kaupungin toimenpiteistä, esimerkiksi metron tai pikaratikan rakentamisesta tai muusta urbaanista mukavuudesta. Jos kaupunki omistaa maan, arvonnousu investoinnista koituu kaupungille, niin kuin pitääkin. Jos maa on yksityisessä omistuksessa, arvonnousu koituu lähtökohtaisesti lahjoitukseksi maan omistajille. Hyötyjiksi tulevat vain kyseisen kaupunginosan maanomistajat, vaikka investoinnin rahoittamiseen ovat osallistuneet kaikki kaupunkilaiset. Tämäkin vähentää päättäjien intoa investoida yhden kaupunginosan olojen parantamiseen
Asia olisi toisin, jos meillä olisi riittävän suuri tonttimaan kiinteistövero, joka perustuisi maan tosiasialliseen arvoon. Näin ei ole, mutta näin voisi olla. Verohallinto suosii hallinnollisesti yksinkertaista kiinteistöveroa, koska valtio ei ole veron saaja. Nostaisi huomattavasti myyntiä puolustavia näkökohtia, jos meillä olisi samanlainen kiinteistövero kuin New Yorkissa.
On toinenkin merkittävä syy, jonka takia nykyoloissa maan myynti ei kannata kaupungille. Kiinteistövero osallistuu kuntien väliseen verotulojen tasaukseen lukuun ottamatta vesi- ja tuulivoimaloiden kiinteistöveroja. Ne ovat merkittävä tulolähde joillekin maalaiskunnille, kun taas tonttimaan kiinteistövero tuottaa rahaa lähinnä vain kaupunkikunnille erityisesti koska maa- ja metsätalousmaasta ei peritä kiinteistöveroa. Kaupunki joutuu maksamaan 18,5 prosenttia saamistaan kiinteistötuloistaan verotulojen tasaukseen. Tonttien vuokratulot kaupunki saa pitää kokonaan. Tässä on ilmeinen epäjohdonmukaisuus. Pitäisihän tonttimaan laskennallisen kiinteistöveron olla samassa asemassa siitä riippumatta, omistaako kaupunki maan vai ei.
Kunnallisverotulojen tasausta on helppo perustella. Kunnat, joissa asuu varakasta väkeä, saavat enemmän verotuloja kuin muut kunnat. On perusteluta, että näitä tuloja jaetaan maan köyhempiin osiin. Varakkaammat alueet ja viime kädessä siis niiden asukkaat tukevat vähemmän varakkaita alueita.
Tonttimaan kiinteistöveron kohdalla tilanne on tyystin toinen. Se ei ole osoitus alueen tulotasosta vaan asumisen kalleudesta. Miksi korkeista asumismenoista kärsivien pitäisi maksaa tästä korvausta niille, joiden asuminen on halpaa?
Edes kunnallisverotulojen tasaus ei ole ongelmaton asia. Korkea verotuotto voi olla seurausta siitä, että kunnassa asuu ihmisiä, joilla on suurituloinen ammatti. Silloin verotulojen tasaus on perusteltua. Jos taas on kyse alueellisista palkkaeroista eli siitä, että alueen palkkataso on kaikissa ammateissa korkeampi, niin kuin se ruuhka-Suomessa on asumisen korkean hinnan vuoksi. Tällöin myös kunnan menot ovat korkeammat, koska se käyttää valtaosan kunnallisverojen tuotosta palkkaukseen. Jos siis alueen palkkataso on kymmenen prosenttia muuta maata korkeampi, kunta saa 10 % enemmän verotuloja, mutta joutuu maksamaan kymmenen prosenttia korkeampia palkkoja henkilökunnalleen. Tästä ei synny ylimääräistä rahaa halvemman asumisen alueiden tukemiseen. Vantaan kunnallistalous on suurissa vaikeuksissa, mutta se on silti yksi eniten verotulojen tasausta maksavista kunnista Suomessa.
”Yleensä kaupunki saa lainaa halvemmalla kuin asunnon ostaja, jolloin kaupungilla on suhteellinen etu omistamiseen.”
Tulipas tyhmä olo, kun en ole tätä aikaisemmin ajatellut. Sama taitaa päteä omistamiseen yleisemminkin.
Ei kaikkeen omistamiseen, koska kaupunki on joissakin asioissa huono omistaja.
Kommenttina Soininvaaralle että missä tilanteeseen kaupunki olisi huono omistaja? Pitäisikö esimerkiksi kaupunki vastata Seurasaaren museo alueesta varsinkin kun se on nyt suljettu toistaiseksi? Helsingissä on useita historiallisia kohteita kuten Aino Achten huvila tai Cygnaeuksen galleria jotka ovat tyhjillään. Pitäisikö kaupungin vastata niiden toiminnasta?
Helsinki on ollut huono omistaja rakennuksille ja päästänyt ne rapistumaan. Kaupunki ei voi ottaa vastuulleen valtion menoja.
Asuntolainan marginaali yksityiselle on tyypillisesti jotain 0.6 % luokkaa. Aika marginaalinen hyöty tuossa kaupungilla saavutettavissa.
Julkisella sektorilla on tosiaan etu omistamiseen tuolta osin. Lisäksi ”vasemmalla” moni ajattelee, että yksityisomisteisen ja julkisomisteisen yritystoiminnan olennainen ero on se, että yksityisomisteisen mahdolliset voitot menevät ”hukkaan” (=pienelle omistajaporukalle ehkä ulkomaille), kun taas julkisomisteisen yrityksen mahdolliset voitot jäävät hyödyttämään meitä kaikkia veronmaksajia. Tuo ajattelu pätee. Kuitenkin, itse uskon EVAn raportissa ”Laiska jättiläinen” listattuihin teeseihin: julkisessa omistajaohjauksessa on väistämättä laatuongelmia, jotka ovat suurempia kuin yllälistatut julkisomisteisuuden ”edut”. Suomessa julkinen sektori on kansainvälisesti vertaillen erittäin äveriäs ja on suuromistajana melkein kaikissa suuryrityksissämme. Suomen kehitys ja tila todistaa, että suuri julkinen omistus elinkeinoelämässä ei takaa hyvää tuottavuus- ja elintasokehitystä. Itse uskon, että suuri julkisomisteisuus on juurisyy Suomen heikkoon tuottavuus- ja elintasokehitykseen.
Mielenkiintoista että päädymme samasta asiasta aikalailla vastakkaiseen analyysiin. Suomi nousi käsittämättömän nopeasti köyhästä agraariyhteiskunnasta maailman vauraimpien maiden joukkoon, ja se tehtiin samalla kun Suomi siirtyi talousliberalismista nyt nähtävään malliin missä julkisella sektorilla on näppinsä pelissä vähän jokapaikassa. Myös rahoittamassa/omistamassa yrityksiä ja niiden kasvua.
Eli vähänkään historiallista perspektiiviä ottamalla oma näkökulmani on että suuri julkisomisteisuus on yksi syy Suomen raketinomaisen hyvään tuottavuus- ja elintasokehitykseen.
Kumpi lie meistä sitten oikeassa. Ehkä kumpikin. Minua viisaammat rakentakoot sillan näiden kahden näkemyksemme välille.
Vuokratonttijärjestelmä kehittyi oletettavasti alkuun Vallilan-Käpylän kaltaisiin tarpeisiin, joissa kaupunki järjesti tontteja pellolta edullisen asumisen tarpeisiin pienituloisille. Järjestelmää ei edelleenkään pitäisi soveltaa kuin poikkeustapauksiin. On pelottavaa, että näinkin kommunistinen järjestelmä pysyy hengissä muuten melko vapaassa kaupungissa. Lieneekö vallanhimon lisäksi todellinen syy mainitsemasi pelko kiinteistöverojen valumisesta maakuntaan? Nykysysteemissä kaupunki virkamiehineen ja poliitikkoineen sanelee, mitä rakennetaan ja miltä sen täytyy näyttää. Luotto oman systeemin kompetenssiin on vahva.
Asukkaat eivät voi lunastaa vuokratonttiaan ja kaupunki keksii mielivaltaisesti mihin vuokra perustuu. Esimerkkinä vanhoilla alueilla, joissa vuokria juuri korotettiin, uutta maksua maksetaan myös sellaisilta portaiden, ulkoseinän ja kellarien neliömetreiltä, jotka eivät olisi uudiskohteissa rakennusoikeudellista kerrosalaa. Lisäksi pientaloista kerätään jostain syystä suurempaa neliöhintaa, vaikka kohde olisi kuinka pienellä tontilla tai tehokas. Vallanpitäjien mielivalta on oikukas ja vuokratonteilla hyvin epätasa-arvoinen suhteessa omistuskohteisiin. Toivon todella, että kurssi joskus kääntyisi niin, että yhtiöillä olisi mahdollisuus hankkia maat itselleen, ja alkaa kantaa kiinteistöveroa tasaveroisesti muiden kanssa.
Miten valmiiksi rakennetuilla alueilla ”maan arvonnousu” mitataan? Kun täyteen rakennettujen alueiden talojen alla olevilla tonteille ei ole olemassa markkinaa, tässä on siirrytty puhumaan asuntojen hinnoista. Kun kaupungilla ei ole oikeutta periä myyntivoittoveroa eikä varallisuusveroa, on tässä lähdetty perimään ”tonttimaan arvonnousua” tontinvuokrien kautta. Jos Munkkivuoreen rakennetaan pikaraitiotie tai muuta ”urbaania mukavaa”, minkälainen yksittäisen tonttimaan arvonnousu tästä seuraa? Kaupunki kaavottajamonopolina ryhtyy siis pelaamaan tontinvuokrapeliä? ”Tonttien vuokraa voidaan määräajoin tarkistaa ylöspäin, jos maan arvo on noussut, ja alaspäin jos se on laskenut”. Mikä instanssi tämän imaginäärisen arvonnousun määrittelee ja miten se tapahtuu?
”Jos maa on yksityisessä omistuksessa, arvonnousu kohdistuu lähtökohtaisesti lahjoituksena omistajille”. Ja tämä esitetään myöhemmin syynä päättäjien mahdolliselle haluttomuudelle investoida yhteen yksittäiseen kaupunginosaan. Miksi laillisella, markkinahintaisella kaupalla aikanaan ostetun tontin kaupan jälkeinen arvonnousu kuuluisi maksettavaksi kaupungille? Tai asunnon? Siksikö, että kaupunginvaltuusto on päättänyt myöhemmin rakentaa alueelle leikkipuiston, raitiotien tai muun yhteyden, jonka kustannukset asukkaat maksavat kunnallisveroissa.
Kaupunki ovat kaupunkilaiset itse, jotka vuosittain budjetissa päättävät kunnallisverosta, jota kerätään kaupungin palveluista ja investoinneista kertyvien kulujen maksamiseen. Kaikki kaupunkilaiset ovat keskenään tasaveroisessa asemassa, ja investoinnit kyllä päätetään asukkaiden tarpeiden ja resurssien raameissa. Näin oli ainakin ennen.
Koko tämä ajattelu määrittelemättömästä maan arvonnoususta ja siitä muka seuraavasta asuntojen hintojen noususta, joka on muka lahjoitus ”näille onnekkaille”, on aika harhaista ja kyynistä vuokrakiskontaa, joka ei kestä lainmukaista tarkastelua ollenkaan. Kaikki asuntojen tai alueiden hintojen vaihtelut eivät johdu pelkistä raiteista, ja jo kunnallislaki edellyttää, että asuinalueilla on liikkumisyhteydet ja muut palvelut leikkipuistoineen. Nämä asukkaiden yhteisesti tekemät päätökset eivät ole ”lahjoituksia”, joita tulisi tontinvuokrilla periä takaisin. Käsittämätöntä ajattelua.
Näin on. Maavuokran tai kiinteistöveron nosto vanhoilta asukkailta maan arvonnousuun vedoten ei kestä mitään laillisuustarkastelua.
Isoja liikennehankkeita pitäisi Helsingin kokoisessa kaupungissa pystyä rahoittamaan myös keräämällä autoilijoita ruuhka- tai tiemaksuja.
Esimerkiksi Yhdysvalloissa se tehdään niin, että tonttimaan arvo päätellään asuntojen hinnoista ja kiinteistövero perustuu tontin arvoon.
Blogisti esitti ajatuksen että tontin arvonnousu ei suurelta osin aiheudu tontinostajan tekemistä investoinneista tai parannustöistä, vaan (i) kaupungin muodostumisen ylipäänsä tuottamista kasaantumishyödyistä; ja (ii) kaupungin ehkä tekemistä investoinneista tämän nimenomaisen tontin lähistöille, kaikkien kunnallisveron maksajien pussista. Silloin laillisesti, oikeudenmukaisesti [*] säädetyllä kiinteistöverolla voisi jakaa molemmat hyödyt kaikille kaupunkilaisille. Kiinteistövero on maailmalla melko yleinen ja monin paikoin USAssa määrältään suurikin.
Juuri siksi. Asukkaathan saavat myös sen tontista maksettavan kiinteistöveron tuoton, alentuneen kunnallisveron muodossa. Nyt investoinnin hyöty vain jakaantuu kaikille kaupunkilaisille eikä pelkästään tontin omistajalle ja hänen lähinaapureilleen.
Kiinteistöveron tuottoahan ei vedetä alas mistään kultaisesta vessanpöntöstä, eikä sitä käytetä valtuutettujen orgioihin ja juominkeihin. Toki jos kiinteistöveron keräys- ja hallinnointikustannukset veisivät kovin suuren osan veron tuotosta, kokonaissumman kannalta kannattaisi ehkä pikemmin jättää vero keräämättä ja tontin arvonnousu vähän epäreilusti tontin omistajalle, ja luottaa että keskimäärin ja pitkässä juoksussa arvonnousut jakaantuvat tasan kaikille kaupunkilaisille. Kokonaissumman lisäksi pelissä kuitenkin ovat myös kannusteet mihin osaansa tai toimintoonsa kaupunki investoi.
[*] Yritin symmetrisesti käyttää termiä ’markkinahintainen’, mutta vaatisi hieman pohdintaa mitä markkinahintainen kiinteistövero tarkoittaa, jos on edes mahdollinen. Siksi ’oikeudenmukainen’, vaikka se huono termi mielestäni onkin.
Kiinteistövero tuottaa kyllä rahaa muillekin kuin kaupungeille, vaikka voimala-alueiden verot jätettäisiinkin pois laskuista.
Uudenmaan osuus kiinteistöverojen tuotosta on samaa tasoa kuin maakunnan osuus Suomen bruttokansantutteesta, joten kiinteistöverot eivät ole mitenkään painottuneet tänne.
Maaseudulla kiinteistöveroja tuottavat vakituisten asuinkiinteistöjen lisäksi kesämökit, joiden veroprosentti on selvästi korkeampi kuin vakituisten asuinkiinteistöjen.
Metsämaa on vapautettu kiinteistöverosta, mutta vastaavasti metsän myyntituotoista pitää maksaa pääomatuloveroa. Vaikka vero meneekin ensin kokonaan valtiolle, sen kuntakohtainen tuotto otetaan huomioon laskettaessa veron kuntaosuuden jyvitysprosentteja, joten kunnat saavat oman alueensa metsien tuotosta merkittävän osuuden.
Soininvaara:
”Kiinteistövero osallistuu kuntien väliseen verotulojen tasaukseen lukuun ottamatta vesi- ja tuulivoimaloiden kiinteistöveroja. Ne ovat merkittävä tulolähde joillekin maalaiskunnille, kun taas tonttimaan kiinteistövero tuottaa rahaa lähinnä vain kaupunkikunnille erityisesti koska maa- ja metsätalousmaasta ei peritä kiinteistöveroa. Kaupunki joutuu maksamaan 18,5 prosenttia saamistaan kiinteistötuloistaan verotulojen tasaukseen. Tonttien vuokratulot kaupunki saa pitää kokonaan. Tässä on ilmeinen epäjohdonmukaisuus.”
Tuossa on epäjohdonmukaisuus. Todettakoon kuitenkin, että vesi- ja tuulivoimaloiden kiinteistöverot ovat kokonaiskiinteistöveroista valtakunnallisesti ainakin toistaiseksi vielä aika pieniä, koska ei näissä voimaloissa kovin isoja rakennuksia yleensä ole – ja että molempiin liittyy isoja merkittäviä alueellisia ulkoishaittoja. Vesivoimakunnat ovat menettäneet jokensa, ja korkeisiin tuulivoimaloiden liittyy merkittäviä maisemavaikutuksia. Tuuli- ja aurinkovoimaan liittyvä kiinteistöveron kokonaismäärä Suomessa on noin 40 miljoonaa euroa vuodessa. Voimalateknologiaa ei kiinteistöveroteta arvollaan, vaan esim. tuulivoimalasta verotetaan kiinteistönä vain sen jalkaa. Ydinvoimaloissa kiinteistöverot ovat jo merkittävää kokoluokkaa, mutta niitä on aika vähän. Niiden kiinteistöverotuloja osin tasataan.
Sekä vesi- että tuulivoiman osalta syytä huomioida myös verotuksen kokonaisuus. Yhteisövero on usein euromääräisesti isompia asia energiantuotannossa kuin kiinteistövero, ja yhteisöverotettavat voitot siirretään usein muuhun kuntaan verotettavaksi kuin missä vesivoima tai tuulivoima sijaitsee. Esim. Kemijoki Oy:n vesivoiman tuotot yhteisverotetaan pääkaupunkiseudulle, koska Kemijoki Oy myy tuottamansa sähkön noin 1 sentin kilowattituntihinnalla pääkaupunkiseudulla sijaitseville yhtiöille, tyyliin Fortum tai UPM – ja yhteisöverotuotot esim. Lapissa tehdystä vesivoimalasta maksetaankin merkittävältä osin voimalapaikkakuntien ulkopuolelle. Tuulivoiman ja vesivoiman kiinteistöveron tasauksen ulkopuolelle jättäminen liittyy kai osin myös siihen, että aika moni paikallinen kunta ei saa yhteisöverotuottoa näistä voimaloista nykyään enää ollenkaan, eikä pysyviä työpaikkojakaan niistä, kun sekä tuuli- että vesivoimaloiden ylläpito tapahtuu nykyään pääsääntöisesti etähallinnalla.
No voisi esimerkiksi Hartwall areenan purkaa ja rakentaa siihen asuntoja – paljon mahtuu, raide jo on ja myös on ratikka lähellä.
Vastaavia alueita on paljon, Mannerheimintien mökkikylät, Talin mökkikylät, Lauttasaaren kärjen hökkelit, jne
Seurasaareenkin mahtuu keskelle asuntoja – Ne voisi velvoittaa maksamaan avustusta jotta saaren ulkoiluosio pysyy auki
Maata on kyllä – jos vain joku maksaisi asumisen ja rakentamisen kustannukset.
Lehtisaari on äärimmäinen esimerkki syistä, jonka takia en ikinä osta asuntoa joka on vuokratontilla. Kun talo on rakennettu, vuokran tarkastuksille vuokrakauden loppuessa ei tunnu olevan mitään rajoitteita. Talon siirtäminen pois on harvoin vaihtoehto. Helsinki on tähän asti mielestäni aika perustellusti nostanut vuokria, vaikka näistä aina väännetäänkin raflaavia otsikoita. Mikään ei kuitenkaan takaa, että sama jatkuu. Vaalit on neljän vuoden välein, ja uusi valtuusto tekee uddet päätökset.
”Helsingin kalleimmilla alueilla asuntojen hinnat ovat nimellisesti kolminkertaistuneet kolmessakymmenessä vuodessa. Tämä arvonnousu on mennyt lähes kokonaan noiden asuntojen onnekkaille omistajille.”
Kuulostaa hienolta mutta sitä se ei todellisuudessa ole. 3-kertaistuminen 30 vuodessa tarkoittaa 3.79% vuosittaista tuottoa josta inflaatio vie noin puolet. Suomalaiset osakkeet tuottaa historiallisesti noin 7% ja korkosijoituksetkin 3%. Suomessa siis ei kannata ostaa asuntoa ja pitää sitä tyhjillään arvonnousua odotellessa, varsinkin kun vastikkeet vie tämmöisen ”sijoituksen” vahvasti pakkasen puolelle.
Minullakin on asunnon arvo kolminkertaistunut (tai ehkä ylikin, en tiedä mikä se hintataso täsmälleen nyt on) n 30 vuodessa. Senttiäkään tästä ei näy pankkitililläni. Eikä näykään koska oma asunto ei ole tyypillinen sijoitus jonka voi myydä ja sitten kylpeä kahisevassa. Jokaisen pitää asua jossakin koko ajan niin tämän myydessäni joudun ostamaan uuden asunnon. Kyseessä on siis käytännössä hyödykkeiden vaihtokauppa. Siitä voi jäädä muutama killinki tililleni, tai ehkä joudun maksamaan jotain ylimääräistä mutta mistään ”arvonnoususta” en pääse nauttimaan.