Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
Jos kaupunki kaavoittaa omistamaansa maata, pitäisikö sen luovuttaa tontit tämän jälkeen myymällä vai vuokraamalla? Myynnistä saa tuloa heti, vuokratulo taas tuottaa kaupungille pysyvän ja ennustettavan tulovirran. Jos vuokra on neljä prosenttia tontin myyntihinnasta, vuokraaminen on kaupungille edullisempaa, jos kaupungin omista lainoistaan maksama reaalikorko on alle neljä prosenttia. Tämä kuitenkin edellyttäen, että kaupungin taloudellinen tilanne on niin hyvä, ettei velan määrä vaikuta sen lainojen korkoon. Koska vuokra on sidottu hintaindeksiin, tuottoprosenttia tulee verrata reaalikorkoon eli nimelliskoron ja inflaation erotukseen. Laskelmassa on lisäksi otettava huomioon, että jos kaupunki myy tontit, se saa niistä jatkossa kiinteistöveroa. Yleensä kaupunki saa lainaa halvemmalla kuin asunnonostaja, jolloin kaupungilla on suhteellinen etu omistamiseen. Se puoltaa tonttien vuokraamista.
Jos tontit vuokrataan, vuokraa voidaan määräajoin tarkistaa ylöspäin, jos maan arvo on noussut ja alaspäin, jos se on jostain syystä laskenut.
Myydessään tonttimaan kaupunki saa itselleen siihen asti toteutuneen maan arvonnousun, mutta ei sen jälkeistä arvonnousua. Helsingin kalleimmilla alueilla asuntojen hinnat ovat nimellisesti kolminkertaistuneet kolmessakymmenessä vuodessa. Tämä arvonnousu on mennyt lähes kokonaan noiden asuntojen onnekkaille omistajille. Myös vuokratessa maata arvonnousu jää aluksi asukkaille itselleen, kunnes vuokraa joskus tarkistetaan. Helsingissä tämä vuokrantarkistus tapahtuu 60 vuoden kuluttua, mutta se voi olla silloin todella suuri, jopa kymmenkertainen. Kiinteistövero sen sijaan seuraa tai sen ainakin pitäisi seurata alueen arvon kehitystä jatkuvasti. Jatka lukemista ”26. Myydä vai vuokrata maata?”